Les rapports entre locataires et propriétaires d'immeuble ou d'appartement sont souvent compliqués. C'est pourquoi la loi a prévu des dispositifs spéciaux à ce sujet en vue de protéger les deux parties. Dans cette démarche, il a été établi que le propriétaire a tout à fait le droit d'exiger ce qu'on appelle « dépôt de garantie » de la part du locataire avant la signature du contrat. Ce montant doit lui être remboursé à la fin du bail, mais seulement si certaines conditions sont respectées. Pourtant, le fait que certains bailleurs retiennent tout ou une partie de la somme due est très courant. Cela peut être dû à une simple mauvaise foi de sa part, mais ce montant peut également lui revenir de droit. Si vous rencontrez ce genre de situation, il n'y a pas de quoi paniquer, dites-vous que vous avez tous les droits d'en demander la restitution et que vous pouvez parfaitement agir en conséquence. Néanmoins, si vous ne savez pas encore comment vous y prendre, cette section va vous éclaircir.
Petit rappel sur la notion
Ce n'est pas un terme souvent employé par tous les particuliers. Il est plutôt appelé « caution » dans le langage courant. Pourtant, ces deux notions présentent quelques différences, surtout en termes d'application. En effet, avant la signature d'un contrat de bail, le locataire s'engage à payer une somme équivalente à un mois de loyer auprès de son nouveau bailleur. Le montant du dépôt peut varier en fonction de la nature de la location, en d'autres termes, s'il s'agit d'une location nue ou d'une location meublée. Si le contrat de bail est « nu » ou sans meuble, la somme doit être égale ou inférieure à un mois de loyer. Elle ne peut en aucun cas être supérieure à ce dernier. En revanche, si la propriété est louée avec des meubles, le montant ne doit surtout pas dépasser les deux mois de loyer. Mais dans les deux cas, cette somme ne peut pas faire l'objet d'une révision en cours de bail : c'est interdit par la loi.
C'est donc au moment de la signature du contrat de location que la somme doit être versée au propriétaire. Les démarches pour le paiement ne sont pas fixées par les textes. C'est pourquoi les deux parties peuvent convenir sur la manière d'y procéder. Le paiement peut donc être fait par le biais d'un chèque ou d'un virement bancaire ou même d'un versement en espèce au propriétaire, et ce, de manière directe. Dans ce dernier cas, il est plus judicieux pour le locataire de demander à ce que le bailleur lui remette un reçu en guise de preuve.
La loi impose au bailleur de procéder à la restitution du dépôt de garantie dans les trois cas suivant : la résiliation d'un contrat de bail avant qu'il n'arrive à terme, au terme du contrat de location, et si le propriétaire ne le rembourse pas dans les délais prévus par la loi.
Comment bien rédiger la demande ?
Bien que la restitution soit une obligation pour le propriétaire, il faut également savoir que plusieurs raisons peuvent l'emmener à ne pas s'exécuter. Quoi qu'il en soit, le locataire peut entrer en action pour l'obliger à payer la somme qui lui revient. En ce sens, il peut établir une demande de restitution du dépôt.
Comme il s'agit d'un document formel visant à mettre en demeure le destinataire, il est indispensable qu'il respecte certaines règles de forme. Il doit mentionner vos coordonnées comme votre nom, prénoms, adresse, ainsi que votre numéro de téléphone en haut, sur le côté gauche. Il en va de même pour ceux du propriétaire auquel vous vous adressez la lettre en dessus, à droite.
Ensuite, comme toute lettre, il vous incombe de mettre un objet pour donner une idée au destinataire de ce qui va suivre. Vous mettez alors « Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie ». Dans votre rédaction, veillez à utiliser des formules de politesse, sans pour autant faire une quelconque forme de chantage.
Il serait également très judicieux de le rendre très convaincant en mentionnant l'article 22 de la loi 6 juillet 1989 relatif à la restitution du dépôt de garantie tout en mentionnant quelques détails établis par la loi. Surtout, n'oubliez pas de définir le montant qui a été convenu lors de la signature du contrat de bail et la date à laquelle vous avez quitté le local. Le plus important est aussi de mentionner l'état des lieux lorsque vous l'avez quitté et surtout la date de remise des clefs, date à laquelle pourrait commencer le décompte du délai pour le bailleur d'effectuer la restitution.
Dans cette lettre, vous demandez non seulement la restitution du montant, mais vous pouvez aussi demander des justifications, ainsi que des explications sur la retenue de la somme.
Cette lettre doit être envoyée par courrier recommandé avec un accusé de réception.
Que faire en cas de litige ?
Dans le cas où le bailleur n'a donné aucune suite, aucune réponse à votre lettre, sachez que vous pouvez avoir recours à d'autres alternatives. Pour commencer, vous pouvez saisir la commission de conciliation afin de procéder à une résolution à l'amiable. Mais vous pouvez également effectuer des poursuites juridiques. Pour se faire,vous devez accompagner votre déclaration au greffe du tribunal d'instance de la lettre de mise en demeure que vous avez envoyée.
Les délais
Les délais pour le propriétaire
Le locataire a un délai de 1 mois après la remise des clefs afin de réaliser le remboursement à son locataire. Cependant, il faut que l'état des lieux soit conforme à son état lorsque le locataire s'est installé. Dans le cas contraire, c'est-à-dire si l'état des lieux n'est pas satisfaisant, le propriétaire a le droit de retenir une partie de la somme pour pouvoir couvrir les charges et réparations des dommages subis. Il peut également le faire au cas où le locataire n'a pas respecté ses obligations pour l'entretien des équipements comme le jardin par exemple. En ce sens, le propriétaire doit fournir les justificatifs ainsi que les factures et doit tout de même restituer le reste du montant.
Les délais pour le locataire
Si le locataire veut intenter une action en justice contre son bailleur, il doit respecter un certain délai de prescription pour agir. Ce délai est de 3 ans. Au-delà de cela, vous n'aurez plus aucun droit de demander le remboursement.
La compensation sur le retard de restitution
Si le propriétaire ne s'exécute pas dans les délais prévus par la loi, sachez qu'il est possible d'obtenir une compensation financière sur le retard de restitution de la caution. En effet, il est tenu de verser 10 % du montant de loyer par mois de retard. Pour en bénéficier et effectuer les démarches juridiques à cet effet, vous pouvez solliciter l'aide d'un avocat.
