En tant qu’investisseur immobilier, il est important de savoir évaluer la rentabilité d’un bien immobilier et prévoir les bénéfices. Le rendement locatif est l’un des outils qui permettent de réaliser ce type d’estimation, mais encore faut-il savoir le calculer. Retrouvez ici la différence entre les types de rentabilité et comment les calculer. Rentabilité d’un investissement locatif : de quoi s’agit-il ?
En investissement immobilier locatif, la rentabilité d’un investissement est un indicateur clé de performance. Il exprime en pourcentage le revenu annuel en considérant le montant investi. De façon sommaire, il s’agit du rapport entre les revenus locatifs par l’ensemble des montants investis. Mais cette valeur correspond au rendement brut qui manque de fiabilité. On fait intervenir d’autres paramètres pour déterminer le rendement net qui se rapproche plus de la véritable rentabilité de l’investissement. Certains sites comme www.lybox.fr proposent un simulateur pour faciliter les estimations.
En tant que propriétaire ou acquéreur immobilier, le calcul de rendement locatif permet de déterminer si une opération sera bénéfique ou non. Il permet aussi de fixer des objectifs réalistes. Ce calcul est aussi utile si vous souhaitez comparer un bien immobilier à un autre, ou un bien immobilier à d’autres types d’investissement comme l’assurance vie ou le livret A.
Déterminer la rentabilité brute d’un investissement locatif
Le rendement locatif brut est relativement simple à déterminer, tant que l’on connait le montant de l’investissement et les revenus locatifs mensuels. Il est donc calculé pour donner un rapide aperçu de la rentabilité d’un bien immobilier.
La première étape pour le calculer consiste à multiplier le loyer mensuel par 12 pour obtenir le revenu annuel. On divise ensuite cette somme par le prix d’acquisition du bien immobilier. Le résultat obtenu sera ensuite multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage. Si on considère donc qu’un appartement vous a coûté 150 000 euros et qu’il vous rapporte 800 euros de loyers par mois, le calcul de la rentabilité locative brute se fera comme suit : [(800 x 12)/150 000] x 100. Le rendement sera donc de 6,4 %.
Il faut rappeler que le coût du logement doit prendre en compte l’ensemble des frais liés à son acquisition. Au prix d’achat réel du bien immobilier, vous devez ajouter les frais de notaire et éventuellement les frais d’agence.
Calculer la rentabilité locative nette de l’investissement locatif
La rentabilité nette prend en compte les frais annexes liés au bien. Il s’agit des différentes charges supportées par le propriétaire. Pour obtenir la rentabilité nette, il suffira donc de soustraire ces charges de la somme totale des loyers perçus par an en appliquant la formule du rendement brut.
L’un des éléments classés dans la catégorie de dépenses diverses à la charge du propriétaire est la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle est estimée en fonction de la valeur locative du bien par l’administration fiscale. Viennent ensuite les charges dites « non récupérables » telles que les dépenses de travaux pour assurer au locataire un certain niveau de décence, et une partie des dépenses de copropriété.
On peut aussi ajouter aux diverses dépenses à prendre en compte les frais de gestion et les intérêts d’emprunt si l’acquisition a été réalisée grâce à un crédit. En supposant que l’ensemble de ces dépenses s’élève à 3 000 euros, le calcul de la rentabilité locative nette de l’appartement ayant coûté 150 000 euros et générant 800 euros de revenus par mois se fera donc comme suit : rendement net = [(800 x 12) – 3000/150 000] x 100. Le rendement net est donc de 5,06 %.
Pousser le calcul de rentabilité locative encore plus loin : la rentabilité locative nette-nette
En fonction de votre profil fiscal et du type d’investissement locatif réalisé, il est possible d’affiner encore plus le calcul du rendement locatif de votre bien immobilier. On détermine ainsi le rendement net de tout impôt ou rendement net-net. Pour le calculer, il faut tenir compte de certains paramètres comme les droits de mutation, les prélèvements sociaux, et toutes les charges fiscales qui s’appliquent au logement. En reprenant l’exemple de l’appartement à 150 000 euros et des impôts s’élevant à 2 000 euros au total, on obtient le calcul suivant : rendement net-net = [(800 x 12) – 3000 – 2000/150 000] x 100. Le rendement net-net est donc de 3,06 %.
Pour finir, la rentabilité d’un investissement locatif vous permet d’avoir une idée des revenus que vous pourriez percevoir annuellement par rapport au montant investi. Selon le niveau de précision recherché, vous pouvez déterminer le rendement brut, le rendement net ou le rendement net-net. Ce dernier peut se déterminer suivant la formule : Rendement net-net = [(Loyer mensuel x 12) – Dépenses diverses – Charges fiscales/Coût total de l’acquisition] x 100.
