Un bail contraint les locataires à s’acquitter des charges et du loyer convenus au moment de la signature du contrat. Or, des centaines de milliers d’affaires sur les loyers impayés sont portées au tribunal. Un tel chiffre démontre à quel point les propriétaires doivent rester vigilants en cas d’arriérés, notamment pendant les périodes de crise comme lors de la pandémie du covid-19. Le non-règlement des montants dus par les occupants doit être traité rapidement, mais toujours dans le cadre légal. A priori, les échanges entre les deux parties sont encouragés pour trouver un terrain d’entente et un accord afin de régler la situation de manière pacifique, sans s’aventurer dans des batailles juridiques. Toutefois, si aucune solution amiable n’est trouvée, le propriétaire peut entamer les procédures judiciaires.
La résolution à l’amiable pour mieux gérer les litiges
Régler un litige ne passe pas forcément par la saisine du tribunal puisque les désaccords peuvent se régler autrement, sans pour autant arriver à l’expulsion locataire. La manière la plus simple de résoudre le problème du non-paiement des loyers est de voir ensemble comment procéder.
Les gens de bonne foi avisent les propriétaires à l’avance lorsqu’ils rencontrent des soucis. Dans le cas où le locataire passerait par des phases difficiles, mais que le souci est juste ponctuel, un plan d’apurement des arriérés doit être établi. Lorsque le problème financier ne risque pas de se dénouer de sitôt, les deux parties peuvent convenir de résilier le bail d’un commun accord, afin d’éviter le cumul des impayés.
Dans le cas où le locataire n’aurait pas pris la peine de contacter le propriétaire, ce dernier doit émettre un rappel dès le premier retard. Dans ce contexte, un courrier, un mail ou un appel téléphonique peut suffire. Le retour provenant des occupants des lieux est fort attendu. Ces derniers doivent agir en conséquence, soit payer les arriérés, soit contacter le responsable du local.
Les deux parties doivent connaître les quelques remarques qui suivent pour qu’aucune d’entre elles ne soit lésée dans cet accord à l’amiable :
- la réclamation de l’intégralité des arriérés par le bailleur est légale, il n’est pas obligé d’accepter l’échelonnement de la dette, ni les paiements partiels ;
- bien que le locataire ait quitté les lieux, il reste redevable des loyers et des charges impayés que le propriétaire peut réclamer pendant 5 ans.
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Les préalables à la procédure judiciaire
Si malgré les rappels émis, le locataire reste passif, le propriétaire est dans son plein droit de saisir le tribunal. Néanmoins, cette procédure passe par plusieurs phases obligatoires, dont la première est la mise en demeure. 15 jours après la relance, cette lettre doit être envoyée au locataire et à la caution, par courrier postal, par voie recommandée avec accusé de réception. La mise en demeure fait mention de la somme due et du paiement à faire sous huitaine. Le problème est réglé lorsque la somme est soldée dans le délai imparti. Dans le cas contraire, une demande de paiement est à expédier à la caution puisqu’elle est le garant du locataire.
La clause résolutoire
La clause résolutoire vise à protéger les propriétaires bailleurs en cas de non-paiement des loyers par les occupants. Normalement, elle prévoit la résiliation du contrat suite à tout défaut de paiement. En faisant valoir cette clause, le propriétaire doit faire appel à un huissier de justice qui va établir un commandement de payer. Ce document est expédié au garant et au locataire. Un délai de deux mois est accordé au destinataire principal du commandement de payer pour qu’il règle ses dettes. Pendant ce temps, il peut contester ce document, soit en contactant le propriétaire, soit en saisissant le tribunal. Si aucun paiement n’a été effectué, le demandeur peut porter l’affaire auprès du tribunal de première instance. Les deux parties sont citées à comparaître devant le juge. Durant l’audience, défendeur et demandeur présentent leurs arguments afin que le tribunal puisse statuer sur les litiges.
Toutefois, certains contrats de bail ne comportent pas de clause résolutoire, le propriétaire doit engager les procédures de résiliation judiciaire. Dans ce contexte, il doit engager un huissier afin de faire comparaître le locataire devant le juge et demander la résiliation du bail, accompagnée d’expulsion du locataire.
La procédure d’expulsion proprement dite
Une fois que le juge a statué sur la résiliation et l’expulsion, le propriétaire peut immédiatement démarrer la procédure. Un commandement de quitter les lieux est à envoyer au locataire par voie d’huissier. Cet officier ministériel n’est pas obligé d’aviser le destinataire de sa venue, du moment qu’il respecte les horaires de travail, c'est-à-dire de 6 à 21 heures, du lundi au vendredi. L’intéressé dispose de 2 mois, à compter de la réception de l’ordre de quitter le logement, pour déménager.
- Le départ sans protestation des locataires fait suite à l’établissement d’un procès-verbal par l’huissier de justice.
- Dans le cas où l’intéressé serait absent à la date indiquée, l’huissier, en compagnie d’un serrurier professionnel et des autorités, a le droit d’entrer dans la demeure, d’effectuer un inventaire et de rédiger un procès-verbal. L’ancien occupant ne peut plus pénétrer à l’intérieur puisque les serrures vont être remplacées et une affiche apposée sur la porte.
- Certains locataires refusent de recevoir l’huissier et n’ouvrent pas la porte. Dans ce cas de figure, il va dresser un procès-verbal indiquant que sa tentative a été infructueuse. Dans ce document, il sollicite l’intervention des autorités.
Aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale qui commence le 1er novembre et se termine au 31 mars. La procédure continue à la fin de cette période.
