La recherche d’un logement meublé, en vue d’une location, peut relever du parcours du combattant, surtout dans les grandes métropoles. Les locataires s’arrachent les biens disponibles, mais même dans la hâte, aucune négligence n’est permise. Le contrat de bail meublé est encadré par la loi ALUR de 2014, cependant la plupart des gens ne connaissent pas les textes sur les bouts des doigts. Les obligations et les droits des deux parties (bailleurs et locataires) sont mentionnés dans ce document. Avant la signature, le contrat doit être lu avec attention, pour éviter les pièges qui peuvent exister. Justement, afin d’aider au mieux les locataires, découvrez à travers ce guide pratique les conseils avérés afin de pouvoir identifier les anomalies.
Vérifier le bail et demander l’aide d’un expert
Quelle que soit la difficulté à trouver un logement en location meublée, les futurs occupants ne doivent jamais se précipiter. Éplucher le contrat en lisant attentivement le contenu, ligne par ligne, est impératif. Tous les baux ne se valent pas étant donné que chaque cas peut avoir des particularités, raison pour laquelle l’accompagnement d’un expert en la matière s’avère nécessaire.
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Les termes de toutes les clauses doivent être compris par le locataire. En cas d’ambiguïté, il est recommandé de ne rien signer, mais plutôt de prendre le temps nécessaire de bien analyser ce document. Le bail doit contenir une description précise de l’immobilier et des équipements à l’intérieur et à l’extérieur. Les informations sur le locataire (signataire) et le propriétaire doivent également y figurer, comme leur identité et leurs coordonnées. Normalement, le contrat doit contenir les renseignements ci-dessous pour faire foi :
- le nom, le prénom, l’adresse et le numéro téléphone de l’occupant et du bailleur ;
- la description détaillée du logement ;
- les équipements fournis et leur état ;
- les obligations des deux parties ;
- la durée du contrat ;
- la date de la prise d’effet ;
- le dépôt de garantie ;
- le loyer et les charges ;
- le mode de paiement ;
- la révision à la hausse du loyer ;
- le préavis en cas de résiliation.
Porter une attention particulière à la durée du bail meublé
La responsabilité des locataires et des propriétaires est engagée après la signature d’un bail meublé. Les deux parties sont tenues de respecter les détails qui y sont mentionnés. La durée d’un tel contrat est de 12 mois, avec tacite reconduction. Cependant, le cas n’est pas le même pour un
loueur meublé non professionnel.
Un « bail étudiant » est le plus approprié pour les personnes suivant des formations ou des études supérieures. La durée minimum est seulement de neuf mois, mais l’intéressé a pour obligation de fournir une pièce justificative de ce statut. Ce document peut être une copie de sa carte d’étudiant, il doit être annexé au bail.
Le contrat va de 1 à 10 mois pour les locataires en formation professionnelle. Ce bail dit « mobilité » s’adresse également aux personnes en mission temporaire, en mutation, en volontariat et en apprentissage. Au même titre que le contrat pour les élèves en études supérieures, un justificatif est nécessaire.
Les logements meublés peuvent être proposés à plusieurs personnes dans le cadre d’une colocation. Le propriétaire a le choix entre un bail classique signé avec chacun des locataires et un contrat unique avec une clause de solidarité.
Les logements destinés à la location meublée doivent être occupés à titre de résidence principale, ce qui n’est pas le cas des maisons de vacances. La location saisonnière n’a rien à voir avec ce bail, elle est encadrée par un autre régime juridique (code civil).
Vérifier de visu les meubles et les équipements
Le loyer et les conditions d’une location non meublée sont plus souples, raison pour laquelle les futurs occupants doivent s’assurer que le bien est réellement équipé et correspond au contrat. Avant la signature du bail, un état des lieux doit être effectué en présence des deux parties. Les équipements et les meubles à mettre à la disposition des occupants sont à détailler dans ce document (nombre, marque et état). Les informations sur le contrat et la réalité doivent concorder, aucun élément ne doit manquer, aussi bien sur le papier que dans la maison ou l’appartement. Un logement est classé parmi les biens meublés lorsqu’il contient, au moins, les mobiliers et équipements listés dans le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Dans le cas où ces onze éléments ne seraient pas complets, il s’agit d’une location vide. Les usagers doivent savoir qu’il y a une grande
différence entre louer meublé et non meublé.
Prendre connaissance des points de vigilance
Le montant du loyer est à inscrire clairement dans le contrat, pareillement pour sa révision à la hausse. Cette augmentation est encadrée par loi, le propriétaire ne peut pas faire ce qu’il veut. Le taux ne peut pas excéder l’IRL (indice de référence des loyers), d’autant plus que pour les logements bénéficiant de la loi Pinel, le montant est plafonné.
Légalement, le dépôt de garantie demandé par le propriétaire ne peut pas aller au-delà de deux mois de loyer, sans les charges. L’occupant peut contester la somme exigée si elle dépasse ce montant. Dans le cas où ce genre de problème surgirait au moment même de signer le contrat, le mieux est d’annuler immédiatement et de trouver un autre logement afin d’éviter d’autres soucis et litiges dans le futur.
Les charges sont définies par le propriétaire, elles doivent être mentionnées clairement dans le bail. Elles peuvent être forfaitaires, dans ce cas, le locataire s’acquitte uniquement de la somme prévue au départ. En revanche, si le propriétaire opte pour le système de provision, une régularisation peut avoir lieu tous les mois. Ce mode de paiement doit être précisé dans le bail afin d’éviter les malentendus et pour que le locataire puisse connaître réellement le montant qu’il doit débourser.
Normalement, les travaux de réparation et d’aménagement restent à la charge des bailleurs, ces derniers ne peuvent pas ordonner aux occupants de les réaliser. Dans le cas où des interventions auraient lieu au sein du logement pour une durée de 21 jours et plus, le propriétaire doit accorder une baisse du loyer à son client.
Les bailleurs ne peuvent pas demander la résiliation avant la fin du contrat, sauf pour les motifs valables qui sont :
- le non-paiement du dépôt de garantie, des charges ou du loyer ;
- le manquement à la souscription d’une assurance adéquate.
Les locataires qui désirent quitter les lieux avant les termes du bail sont tenus de respecter un préavis de 3 mois, sauf pour les logements installés dans les zones tendues (Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013).
Le locataire doit identifier les clauses abusives. Elles sont détaillées dans l’article 4 de la loi n° 89-462.
